Beyond the Wall

아파트의 가격변동 추이를 자꾸 보게 된다.

토지야 감가상각이 제로이고 이를 이용한 부가가치 창출이 가능한 자산이기 때문에 별 상관이 없다.

하지만 아파트의 경우, 시간이 지날수록 노후화되어 결국은 재건축이든 리모델링이든 슬럼화든 그 방향을 결정해야하기 때문에 실로 문제가 아닐 수 없다.

금융권 가계부채가 이미 700조원을 넘어섰고, 여기에 비금융권 가계부채까지 더하면 이미 가계는 스스로 감당할 수 있는 임계점에 도달한 것으로 보인다. 700조원 중에서 아파트 담보대출이 345조원이고 다시 그 중에서 상대적으로 이율이 높은 제2금융권 대출이 57%를 차지한다는 보도이다. 그 결과 가처분소득 대비 금융부채 비율이 거의 1.4배, 즉 140%를 넘어선 것으로 보인다고 한다.

"가계부실 폭탄 '똑딱', 부채상환 능력 사상 최악" - Views&News 

아파트...........이 이상한 물건............이 녀석에 대해서는 별도로 세밀한 공부가 필요해보인다.

왜?

친부모, 처부모, 친형제, 처형제..........내 가족 모두가 아파트에서 살고 있으니까.............

아무튼 아파트는 애물단지이고, 그 아파트를 위해 예비된 암울한 미래의 단초를 지난 8월 도곡동 개나리아파트 5차의 재건축 추진에서 적나나하게 볼 수 있었다.

개나리5차아파트의 진실 - 2명이나 목숨을 끊은 참사였음에도 그 사건은 어느 매체에도 보도되지 않았고, 일종의 강남발 용산참사와 흡사한데, 거기에는 고층아파트 재건축 시 발생할 문제가 고스란히 담겨있다.

고층아파트를 재건축할 경우, 실제로 많은 문제점이 있으며, 특히 억대의 대출금을 안고있는 사람은 거의 막장으로 가고 만다. Dr.Doom이라고 불리우는 노벨경제학 수상에 빛나는 루비니 교수가 국내 방송사와의 인터뷰 말미에 "한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다."라고 언급한 바 있듯이, 그 핵심은 결국 아파트로부터 촉발되는 미래의 대재앙이 될 것이다.

송파 가락동 저층 시영아파트2차 재건축 현장을 살펴보자. 그곳은 3,000세대가 넘는 대규모단지이고 건축물 대비 대지 지분이 135%나 되는 노른자위 재건축 아파트였다. 그런 이유로 한때 13평짜리가 7억원을 호가했던 곳이었는데 지금은 4억에도 팔리질 않고 있단다. 그 이유는 무엇일까?

재건축 시 개발분담금으로 대지 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 하고,
전용면적 18평 이상의 소형아파트를 20% 이상 지어야 하고,
과밀억제부담금을 부담해야 하고,
그 결과 33평(전용 25평)을 배정받게 되는데,
이를 위해서는 청산금을 현금으로 2억5천만원을 지불해야 하고,
여기서 끝이 아니라,
이주비와 이주비 이자(연 14%의 고금리 PF자금)를 부담해야 하는데 이를 계산하면 역시 2억6천만원 이상.

이를 전부 합하면,
현금 2억5천과 이주비 지원에 따른 고금리 이자를 부담해야하고,
건설사와 야합한 조합의 농간으로 수차례 벌어지는 설계변경으로 인한 건축비 증가와 건축기간이 늘어지는 것은 이미 관례이자 상식이고, 그로 인해 눈덩이처럼 이자는 증가하게 되며, 이는 고스란히 개인의 부담이 되고 만다.

이러한 아수라장이 현재 진행형으로 벌어지고 있는 곳이 가락동 시영아파트2차 재건축 현장이고, 그러다보니 조합과 조합원 측이 각종 소송으로 첨예하게 맞붙어 시간은 차일피일 지나고 그에 따라 금융비용만 하루가 다르게 늘어가게 되고, 그 결과 이 재건축 현장은 모든 공정이 4년째 완전 중단된 상태이다.

건축물 대비 대지지분이 135%나 되는 현장이 이 모양인데, 대지지분이 40% 남짓한 고층아파트들의 말로는 어찌될는지 안봐도 비디오인 것이다.

현재 강남에 35년이 넘은 고층아파트는 은마, 잠실주공5단지, 쌍용, 현대, 한양 등 엄청나게 많다. 이들 고층아파트들은 건축물 대비 대지 지분이 40%에도 못미치고 있고, 재건축 추진 시 개인이 부담해야할 자금이 엄청나기에, 대표적으로 노후화한 은마와 주공5단지는 재건축조합을 결성한지 8년이 넘는데도 아직까지 재건축은 고사하고 조합설립인가 신청 조차 못하고 있는 형편이다.

만약 조합설립인가가 나면, 그 순간부터 조합원 명의변경이 금지되어 대략 6억5천쯤 되는 현금을 지불해야하는데 이것을 마련할 방법이 묘연하고 - 이 부분을 정부가 며칠 전 풀어주었다. 얼른 폭탄돌리고 도망가라는 퇴로를 열어준 것 - 건설사 입장에서는 소형 평형 의무 비율, 개발분담금 등을 부담하게 되면 일반 분양분이 거의 없어 이윤이 거의 남지 않기 때문에 재건축조합에서 아무리 러브콜을 보내도 콧방귀도 뀌지 않는 상황이다.

이러한 상황인데도 잘모르고 무식하게 덤벼들었다가 황당하게 된 것이 바로 위에서 언급한 개나리아파트2차이고, 몇명은 죽고 상당수는 손실나고 해야 끝나는 게 바로 고층아프트 재건축인데, 이 상황이 강남, 분당 등의 1기 신도시를 중심으로 째깍째깍 오고 있는 것이다.